以房养老遭遇观念壁垒高房价系地价作祟

《住房保障法》、“以房养老”、房价……在今年调控政策频出的大背景下，如何理性看待这些问题？本期，上海社会科学院部门经济研究所城市与房产研究中心副主任戴晓波将为读者深度解析以上问题。

戴晓波：上海社会科学院部门经济研究所城市与房产研究中心副主任、研究员，上海市固定资产投资与建设研究会副理事长、上海市房产经济学会常务理事。

关键词：《住房保障法》

要关注公平和全覆盖

■核心语录：如何实现保障房分配的公平和全覆盖需要相关法律来进行不断完善。

■记者：近日，住房和城乡建设部表示，《住房保障法》的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划。为何此时《住房保障法》被提上议事日程，这部法律应该着重关注哪方面问题？

■戴晓波：国家从2003年开始对房地产市场进行调控，后来发现房价越调越高，大家对这个问题都感到比较困惑。有观点提出，政府的主要职责是解决城市居民的住房保障。2007年国家开始关注住房保障问题，在当年的全国住房工作会议上，明确了政府要管起保障房，商品房依靠市场去供应；2008年美国次贷危机后，国家在投资拉动四万亿资金中，安排了九千亿的住房建设资金，主要用于保障住房建设。

目前保障性住房主要集中在廉租房、经济适用房、公共租赁住房三方面，主要是解决低收入、人均住房面积低的“双低”人群和“夹心层”的住房问题。在推进相关工作的时候，立法渐渐被提上了议事日程，这是一个水到渠成的过程。

目前保障性住房的供应体系问题基本解决了，但是保障人群的界定问题还没有完全解决。因为不管是廉租房、经济适用房还是公共租赁住房都是提供给特定人群的，在特定人群和买得起房的人群中间，必然存在“夹心层”，如何实现保障房分配的公平和全覆盖还是需要相关法律来进行不断完善。

关键词：“以房养老”

不大符合传统的观念

■核心语录：“以房养老”实际上是以牺牲居住价值来换取养老价值。

■记者：11月7日，民政部再拾“以房养老”这一话题，试图在我国推行“以房养老”政策。但实际情况是很多人并不看好“以房养老”，请问其中的原因是什么？您认为“以房养老”未来能在中国大规模推广吗？

■戴晓波：在国外有“以房养老”的做法，但并不是很普及。中国也曾经进行过“以房养老”的尝试。上海曾经是“以房养老”的试点城市，政策刚推出的时候有很多人报名，但是到最后只有一个人签了协议，两三年后这个人又毁约了，这个试点就不了了之了。

我认为，中国人难接受“以房养老”主要有两方面原因：第一是东西方观念有差异，西方人的观念是生不带来死不带去，他们愿意在生前利用房子的价值来过好晚年生活。但是中国人习惯把房子留给后代。

第二是房子价值的稳定性。在国外，房子的价值是比较稳定的，人们能对其未来的价值做出合理的预期。但是在中国，人们很难预测房子未来的价值，也很难预测未来的养老费用。“以房养老”实际上是以牺牲居住价值来换取养老价值，在居住价值和养老价值都难以预见的情况下，人们很难做出“以房养老”的决定。基于以上原因，“以房养老”在中国很难大规模推广。

关键词：转型

我国正在转向存量房市场

■核心语录：中国的房地产市场正在从增量房市场向存量房市场转型。

■记者：有业内人士认为，房地产市场需要转型，您怎么看这个问题？

■戴晓波：其实，中国的房地产市场正在从增量房市场向存量房市场转型。转型的一个重大标志就是存量房市场的交易量大于增量房市场的交易量。

上海2006年的存量房交易套数首次超过增量房交易套数，2008年的存量房交易价值量首次超过增量房的交易价值量。北京2008年的存量房交易套数首次超过增量房交易套数。从这两个一线城市可以看出，中国的房地产市场已经开始转型；未来，这种转型会从一线城市逐步扩展到二三线城市。

国际上发达国家的房地产市场都是以存量房交易为主的，这说明我国的房地产正在逐步与国际接轨。

关键词：房价

房价主要由地价推高

■核心语录：其实房价的涨幅并不像大家想象得那么快，主要是由于地价的提升而被推高的。

■记者：今年国家出台了一系列房地产调控政策，旨在抑制房价过快上涨，您如何看待房价过快上涨？

■戴晓波：要分析房价的问题，首先要深入了解房地产市场。

第一是土地市场。以上海为例，2008年上海一块住房用地都没有拍出去，但是到了2009年，很多块土地都以底价3倍的价格成交，这和货币供应充足有很大关系。土地价格的上涨还引发了另外两个问题，一是人们预期未来房价会涨，二是带动周边楼盘价格上涨。

第二是新增商品房市场。这个市场的价格涨幅没有那么快，土地一年涨3倍，但是传递到新增商品房市场，价格一年上涨30%~50%，这和土地价格涨幅和需求基本是匹配的。

第三是二手房市场。二手房价格虽然也在涨，但是涨得相对较慢，每年大约上涨3%~5%，最多涨幅为10%，因为二手房市场是完全市场化的，在买卖双方的博弈过程中，价格涨得没有那么快。

第四是租赁市场，也是住房实际居住供求市场。租赁市场的租金基本没有大的变化，因为房子的供需是基本平衡的，甚至供应还大于需求。

第五是商业地产市场。以上海为例，2008年以来，随着世界经济低迷，上海的商业地产租金下降，空置率不断上升。根据统计数据，在2009年年初，上海住房市场新增商品房有1000万平方米的存量房，其中一半是住宅，一半是商业地产；但是半年后，这个数字发生了明显变化，市场上的1100万平方米的房子中，只有99万平方米是住宅，剩下的都是商业地产，这说明商业地产开始过剩。到目前为止，这种状况还在延续。

分析完以上市场后不难发现，其实房价的涨幅并不像大家想象得那么快，主要是由于地价的提升而被推高的。

关键词：地产乱象

如同工业化初期的粗制滥造

■核心语录：这些问题主要是伴随着城市化的快速发展而出现的。

■记者：今年关于房地产的负面报道很多，拆迁领域 (论坛 新闻) (论坛 新闻)的“宜黄事件”震惊全国；土地领域的“囤地黑名单”透着市场的非理性；房屋质量领域，“竹钢筋”让人们担心房屋安全问题；房屋销售领域，昆明的“空中楼阁”让人看到房地产销售领域乱象的冰山一角……您认为这些问题的根源在哪里，有没有解决之道？

■戴晓波：这些问题主要是伴随着城市化的快速发展而出现的。以上海为例，1990年，全市的住房面积是1亿平方米，到今年已达到5亿平方米。20年时间，住房面积增加了4倍，再加上20年还进行了数千万平方米的拆迁，上海的房子基本上全部更新了一遍。

工业化是“以物为本”的产品经济产出过程，我们已经走了30年。城市化是“以人为本”的楼宇经济集聚过程，是人和城市的逐步磨合的过程。“宜黄事件”和“囤地黑名单”如同工业化初期的廉价劳动力剥削；而“竹钢筋”、“楼倒倒”等问题，如同工业化初期的粗制滥造，用这些方法来对待我们的城市，我们或后代必将吞下苦果。在你采访我之时，在我住所的临街大楼就发生了“11·15火灾”，楼宇大火夺去了53条生命，原因就是无证施工。因此，解决这些问题需要时日进行经验积累和法律规范。

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