彭庆邦基汇资本看好中国一线城市优质资产

彭庆邦：基汇资本看好中国一线城市优质资产

总部位于香港的私募房地产基金管理公司基汇资本(Gaw Capital Partners)已完成筹集第四支中国房地产基金——基汇房地产基金IV，募集的股本达10.25亿美元。这是基汇资本目前股本最大的一支基金。该基金将目标定位于在大中华区和亚太地区的房地产项目。　　2005年以来，基汇资本筹集的股本已超过33.87亿美元，目前管理资产金额达75亿美元(全球)，其中包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。在亚洲，基汇资本管理的资产金额在51亿美元左右。基汇资本基金IV的投资者包括来自全球的主权财富基金、捐赠基金、养老基金以及其它机构投资者，其中40%的投资者来自亚洲、30%来自北美，另有30%来自欧洲。　　《财经》记者专访基汇资本(Gaw Capital Partners)执行合伙人/中国区主管彭庆邦(Humbert Pang)，就中国房地产未来的投资热点和基汇资本看好的投资机会等进行探讨。　　《财经》：基汇资本刚筹集完的第四支房地产基金大概的规模有10亿美元，这个基金主要关注的投资领域有哪些？比如说是一二线城市，还是三四线城市，重点是商业、住宅还是零售中心？　　彭庆邦：从2005年开始，我们的策略从一线城市大型资产为主，到2008年开始进入二三线城市。一直以来，我们的重点随着不同的时段有着不同的投资策略，这些年来我们把资产管理团队慢慢地建立起来，以增加自身为那些没有充分发挥商机的项目提供增值的能力。基汇跟一般在中国投资的外资房地产基金不一样，因为很多其他的外资基金是财务型投资，他们可能需要一些合作的开发商或经营团队。我们除了自己完整的资产管理团队，也可以灵活地跟人家合作，来经营、开发我们投资的项目。所以到目前为止，在大中华地区的员工规模已经有一千多人。我们的团队可以管理酒店及服务型公寓；房地产开发，也有包括商场、奥特莱斯(Outlets)和其他不同类型的零售管理等。　　基汇资本更擅长一些特殊机会的资产增值，比如商场和服务式公寓的改造，那些其他投资者觉得比较复杂的操盘机会，我们可以利用团队能力来创造出额外的价值。但是从投资策略和领域来看，我们目前是以一线城市为主。最近也投了上海市中心的浦汇大厦，是从新加坡的国家投资公司——腾飞集团(Ascendas)手里收购过来的一个办公楼。另外在上海嘉定投资了一个办公园区，在广州也跟和记黄埔买了一个购物中心。这都是一线城市里面核心地段优质的资产。　　我们有些担心二三线城市的shopping mall，受到网购兴盛的影响，及过半面积需引进大卖场、电影院和餐饮业等租期长、租金低的租户以吸引人流的趋势，所以我们比较慎重。但是我们对一线城市比较看好。比如单一业权的办公楼除了容易管理之外，如果未来保险基金能进入这个市场的投资，前景将会更好。　　《财经》：你们在接盘后是如何改造，使项目增值的？　　彭庆邦：我们会依照市场需要，将资产的功能与定位重新调整，并进行租户组合的优化。比如南京东路上的东海广场，就是后来的353广场，原来是个烂尾楼，市场视之为商场界的百慕大，谁入驻都会有问题。我们那个时候接了盘，把原来一些旧有的租户调整掉，重新把大楼进行结构加固、改造升级与装璜，改变其定位，把整个策略都改变，重新招商。虽然这个楼我们在一年前已经退出了，转手给另外一家投资机构，但是当年南京东路东段本是以本地化商业为主的商圈，后来随着我们的改造，苹果店、GAP等很多知名品牌也入驻这个地段，起到一些旧城区改造的效果，可见我们当初对这个地段的重新定位是被市场认可的。　　《财经》：最近三中全会出台了《决定》，也有一些关于房地产相关政策的，包括征收房产税和保障房等内容，您觉得对于中国国内房地产市场会有哪些影响？对于你们的投资组合和投资考虑的方向会有什么变化吗？　　彭庆邦：首先我们目前开发的住宅项目都是锁定刚性需求的目标客户群，并没有高端的别墅和市中心的豪宅。只有在成都有很少量的中高端住宅，但也不是豪宅的定位。在江苏一带，我们都是以合理的价格推出小单元的房型，针对首次购屋的客户为主。所以新政策对我们的影响不大。　　目前这只基金我们计划在一线城市寻找一些大型的办公楼和商业，因为在目前政策还不是太明朗的阶段，这些资产类别较容易管理和保值，风险比较低。通过我们的管理，比如在商业上重新调整租户组合，新增市场推广方案以提升人流，使租金提高，不会受到太多政策的影响。毕竟我们从2008年开始进二三线市场时，就从来没有想过做豪宅，目前卖得最好的是90到100平米三房的产品，这也是最受欢迎的户型。　　《财经》：近几年有特别多，尤其是今年很多中国的企业包括一些机构投资者去海外买楼，而且基本都是在纽约、伦敦非常黄金的地段，你们是否参与过其中一些案例，能不能谈谈海外房地产估值，还有对中国投资者的吸引力，以及中国企业去海外买房地产的过程中可能会面临哪些困难？　　彭庆邦：最近不少的中国企业和一些大型的机构投资者，包括中投，都在海外进行了房地产投资。6个月前，我们帮平安保险在伦敦买了一个全世界最大的保险公司--劳合社的全球企业总部大楼，还会继续帮平安保险提供这栋大楼后续的资产管理。这个交易应该说是中国保险金投资海外的第一单，迈出了很大的一步，同时通过这个案例也让更多国内的保险公司对海外投资更关注。但是我觉得中国企业在没有充分了解海外市场与交易风险的情况下，进行海外投资也不是太容易。为什么？第一、海外的法律和中国的法律有所不同。海外法律文件因为做事的方法和文化上的考虑，需要很多的沟通和理解。第二、国外对交易时间的控制和条件也和国内做生意有点不一样。　　我们不仅为平安保险服务，也帮助很多其他亚洲大型的养老基金在英美从事房地产投资。在11月中我们就帮韩国的养老基金和其他机构投资者在伦敦买了玛莎(Marks & Spencer)百货的总部大楼。在收购过程中，除了作为共同投资者之一，我们另外提供的服务等于是房地产的投资银行一样，包含评估项目、谈判交易条件，整理与沟通法律文件、协助海外融资，以及其他所有完成收购的必要环节，甚至后期的资产管理，都是我们服务的范围。　　另外，和别的咨询公司不一样的是，如果条件允许，我们自己(GP)也会投资，以对投资者表示我们的信心及对项目的积极性。我们这几年在英美为亚洲的机构投资者做了很多这种类型的收购服务。2010年我们在美国帮韩国的投资者收购了美国富国银行(Wells Fargo)在旧金山的总部大楼。这个项目现在我们已经退出，并为投资者取得超过1.4盈利倍数的理想回报。一般保险金投资比较不重视股本回报率，他们主要是看每年的现金流收入。早些年市场上不难看到有百分之5、6点以上的年收入回报率的项目，但现在如果没有对市场特殊的了解与渠道，这样高收益的项目已不多见。而且不是只有中国的保险基金对英美房地产投资有兴趣，全世界的投资者都在关注这些市场。因为他们长期都有在海外操作，他们对英美市场的了解比国内机构投资者更熟悉，所以速度可以比中国投资者快。大多数中国投资者目前还没有专门的团队做海外收购，所以往往抢不到理想的高收益项目。但是，中国投资者也开始逐渐培养团队。　　在海外投资拿到6%稳定的回报率已是不易，但是一旦人民币继续逐年增值，实际净回报率还要打折扣。所以中国企业在进行海外投资时，潜在的汇率风险也是要有一定的考虑。对于本来就持有美金或者海外货币的投资者，汇率风险相对较低。但在面对海外房地产投资时，还要考虑当地技术层面的因素，不单纯是一个房地产投资的考虑而已。

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