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房地产投资遭遇深寒谈楼市反转为时尚早-【zixun】

发布时间:2021-10-12 16:48:43 阅读: 来源:花岗岩厂家

和楼市成交的“小阳春”形成鲜明对比的是,房地产投资仍然没有走出“深寒”。   来自最近国家统计局的统计数据显示,2009年第一季度全国完成房地产开发投资4880亿元,同比虽增长4.1%,但增幅同比回落28.2%。而这一数据正好印证了此前REICO工作室刘琳博士所预测的“2009年房地产开发投资的增幅会在2008年下降很多的基础之上继续下降。”   开发商开工谨慎 投资继续“深寒”   商品房新开工面积及土地购置面积是房地产投资的两个重要指标。从数据来看,二者不仅没有看到“回暖”迹象,反而有加速下滑之势。   据国家统计局的统计,今年第一季度,全国房地产开发企业房屋新开工面积2.01亿平方米,同比下降16.2%,降幅比前两月扩大1.4个百分点;完成土地购置面积4742万平方米,同比下降40.1%,而去年同期增长29.7%。   此前专业机构的调研表明,今年前两月全国房地产投资仅增长1%,比去年同期下降35%。其中北京下降33%,广东下降17.1%,深圳下降20%左右。   最新数据还显示,北京房地产投资近期很难逆转。北京市发改委近日公布的“2009年房地产计划开工项目”资料显示,今年北京房地产市场中计划开工项目共有295个,而从2004年到2008年,北京房地产每年的计划开工项目均在500个左右,40%的降幅表明北京房地产的投资热情几乎已降至“冰点”。   万科近日对外宣布,公司计划2009年新开工面积约403万平方米,比2008年实际完成数下调约23%。手握200亿现金的万科尚且如此,其他开发商已可想而知。   对于拿地,恐怕绝大多数的开发商都有着与招商地产类似的心理。3月31日,招商地产董事杨百千就明确表示,在土地储备方面将采取谨慎态度,因为对房地产行业的调整持续时间仍需要作出判断。   “房地产投资下降,是去年下半年楼市整体收缩的正常反应,目前来看,今年上半年这种现状都很难得到改观。”4月14日,资深经济评论人士水皮向本报记者坦言。   华远地产董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)也认为,目前投资量仍低迷,还没有看到大量的开发商敢于或可以认清形势而大胆的出手,投资意愿下降在下半年可能会反映得更加明显。   刘琳博士曾指出,房地产投资增幅的下降和存货的增加有很大的关系。对此,中原地产华北区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)表示认同。他认为,从去年到现在,经济景气指数和开发商拿地热情均呈下降趋势,开发商通常要先消化完自己的库存,然后再上马新的项目,所以在市场未完全转暖前,压缩开工量以及拿地速度无疑是其自保的一种方式。 从数据来看,土地以及房屋的库存量惊人。   戴德梁行对外发布的报告称,1998至2008年的10年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,截至2008年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。   任志强也估算,如果政府不出台更为利好的政策,今年年底,空置商品房将可能达到4亿-5亿平方米之多。   房地产结构性过剩仍是主流?   一方面是投资增幅持续下降,另一方面是楼市成交量呈现“小阳春”,这导致楼市库存大幅减少。   来自北京房地产交易管理网数据显示,北京第一季度包括政策房在内的存量期房面积减少了160万平方米,库存减少2万余套。目前,库存量基本与2007年持平。   深圳库存量的减幅也超出预期。摩根大通中国首席经济学家龚方雄认为,深圳去年低谷时单月房地产成交量大概是20万平方米,当时库存量大概有500多万平方米,单月成交20万平方米,500万平方米需要25个月消化库存,但最近几个月深圳的成交量每个月是50万—60万平方米,按这个速度计算,10个月就可消化完库存。   房地产投资下降,楼市去库存化加速,将对楼市的供求关系产生重要影响。   “当库存消化到一定程度,去库存化告一段落时,如果投资跟不上,供求关系有可能再度从供过于求转向供不应求。供需又开始失衡。”水皮坦言,这一点应引起足够的关注。   “北京今年的开工项目减少了40%,明年有可能出现阶段性的供应紧缺。”李文杰指出,开工项目形成市场实际供应通常会有一年的滞后期,比如2009年市场上在售的主力项目主要是2008年开工的项目,而今年的开工量将对明年甚至后年的市场造成影响。   中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰(陈云峰博客,陈云峰新闻,陈云峰说吧)也认为,在利好政策和开发商谨慎开盘的影响下,未来有可能出现住宅供不应求,这也导致符合市场需求的楼盘价格会有所上调。   在此预期之下,供求关系似有“反转”苗头,房价也有了“峰回路转”之机。   然而,包括任志强、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)等在内的地产大腕并没有如此乐观。   任志强表示,部分区域的房价绝对额在上涨,但这并不代表整体趋势已经超过了原来的预期,目前去库存化的压力依旧较大。“即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米,这意味着全国每年房屋销量的1/3处于库存状态。”   记者获得的一组数据显示,截至今年3月31日,北京住宅存量约为13.55万套,其中,现房住宅存量约为4.05万套,同比增加约1.65万套;期房住宅存量约为9.5万套,同比增加34%。而据国泰君安最近向上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示,上海2009年可售楼盘为165个,共计2237万平方米。到2009年底,上海有4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存仍需要33个月。 如此看来,去库存化并没有想象的那样容易。   4月12日,凯德置地在北京启动“凯德十五载·北京客户年”年度主题活动,今年凯德置地在北京同步运作的包括住宅、商场、服务公寓在内的22个项目也一并亮相。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆(毛大庆博客,毛大庆新闻,毛大庆说吧)告诉本报记者,公司对国内楼市非常有信心,除了现有项目外,目前公司还正在北京、天津等地寻找新的项目,其中天津地区以未开发地块为主,北京地区则是是地块和“烂尾”项目均有,并有意参与保障房开发。   SOHO中国董事长潘石屹认为,目前,结构性过剩仍是中国房地产的主流。为国际资本服务的房地产业将面临更严重的过剩,与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子也将受到保障性住房的挤压,从而出现过剩,“这种过剩或将持续3-5年。”潘石屹甚至善意提醒,全球性的金融危机还远远没有结束,在2009年一季度比较好的数据面前也不要过分乐观。   中原地产初步统计数据称,4月以来,全国商品房销量大约同比下跌两成左右,部分城市的成交量比3月份下降三成。   楼市的去库存化速率以及2009年下半年供求关系的定局,仍将取决于销售市场。

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